أعلنت المملكة العربية السعودية عن إطار تنظيمي شامل يحدد قواعد تملك غير السعوديين للعقارات، ويتضمن متطلبات مفصلة للأفراد والشركات والمنظمات غير الربحية الأجنبية، مع إنشاء منصة رقمية موحدة لجميع معاملات الملكية.
تفاصيل اللائحة التنفيذية لقانون تملك غير السعوديين للعقارات
تضع اللائحة التنفيذية لقانون تملك غير السعوديين للعقارات إجراءات موحدة لتملك العقارات والحقوق العقارية في المملكة، وتعزز متطلبات الإفصاح، وتقدم آليات المعاملات الإلكترونية، وتحدد عقوبات تصل إلى 10 ملايين ريال سعودي للمخالفات. وتكمل اللائحة المناطق الجغرافية المعتمدة حديثاً التي يُسمح لغير السعوديين بتملك العقارات فيها، وتهدف إلى تعزيز الشفافية وتحسين حوكمة السوق ودعم الاستثمار.
متطلبات جديدة للأفراد الأجانب
قبل شراء عقار أو الحصول على أي حق عقاري في السعودية، يجب على الأفراد الأجانب غير المقيمين الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي سعودي باسمهم، وتسجيل رقم جوال سعودي مرتبط بهويتهم الرقمية. تهدف هذه المتطلبات إلى التحقق من هوية المشترين وضمان ربط جميع المعاملات المالية والقانونية بسجلات موثقة رسمياً.
التزامات جديدة للشركات الأجنبية
يجب على الشركات الأجنبية الراغبة في تملك العقارات التسجيل لدى وزارة الاستثمار، والإفصاح الكامل عن مالكيها المستفيدين المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل قانوني يحمل هوية سعودية معتمدة، وفتح حساب بنكي للشركة في السعودية. ستصدر وزارة الاستثمار رقم تسجيل بعد استكمال المتطلبات. كما يجب على الشركات إخطار الوزارة خلال 15 يوماً إذا تغيرت ملكية 5% أو أكثر، سواء من خلال صفقة واحدة أو صفقات متعددة، أو إذا سمحت ترتيبات الحوكمة في بلد التأسيس لطرف آخر بالتأثير على قرارات الشركة أو تقليل استقلاليتها.
قواعد للمنظمات غير الربحية الأجنبية
يُطلب من المنظمات غير الربحية الأجنبية التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي. يجب عليها الإفصاح عن الأفراد الذين يمارسون السيطرة المباشرة أو غير المباشرة، وتعيين ممثل مفوض بهوية سعودية معتمدة، والاحتفاظ بحساب بنكي سعودي. كما يجب عليها إخطار السلطات خلال 15 يوماً من أي تغييرات هيكلية كبيرة أو تغييرات تؤثر على سيطرة اتخاذ القرار.
المنصة الإلكترونية الموحدة
من أبرز ملامح اللائحة إنشاء بوابة إلكترونية موحدة من قبل الهيئة العامة للعقار (REGA)، مرتبطة مباشرة بالسجل العقاري الوطني. ستكون البوابة المنصة الحصرية لتقديم طلبات شراء العقارات أو الحصول على الحقوق العقارية أو إتمام معاملات الملكية التي تشمل الأفراد غير السعوديين والشركات الأجنبية والشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب. يجب إتمام جميع المعاملات المالية المتعلقة بشراء أو بيع العقارات من خلال أنظمة الدفع الإلكترونية المعتمدة وفقاً للوائح البنك المركزي السعودي قبل نقل سندات الملكية عبر السجل العقاري.
قواعد الملكية العائلية
تمنع اللائحة عمليات الشراء السكني المتعددة داخل عائلة أجنبية واحدة. يُعتبر الزوج أو الزوجة الأجنبية والأبناء غير السعوديين معالين عند شراء عقار سكني، ولا يمكنهم امتلاك مسكن آخر بشكل منفصل إلا إذا انتهى الزواج أو بلغ الابن أو الابنة 25 عاماً.
الشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب
يجوز للشركات السعودية غير المدرجة في البورصة ولكن لديها مساهمين أجانب تملك العقارات خارج المناطق المخصصة لتملك الأجانب - باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة - بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار، بشرط استخدام العقار لأغراض التشغيل التجاري أو سكن الموظفين. داخل مناطق الملكية المعتمدة، بما في ذلك مكة والمدينة، يمكن لهذه الشركات تملك العقارات دون موافقة الوزارة، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في القانون.
الرسوم والإعفاءات
تفرض اللائحة رسماً بنسبة 2% على المعاملات التي تشمل الحقوق العقارية التي يكتسبها غير السعوديين في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. ومع ذلك، هناك عشر فئات من المعاملات معفاة من الرسوم، بما في ذلك: تقسيمات الميراث، والأحكام القضائية النهائية، ونزع الملكية للمنفعة العامة، والتبرعات للأوقاف والجهات الحكومية، وإعادة العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يوماً بشروط محددة، وتقسيم الملكية المشتركة دون زيادة حصص الملكية، والمعاملات التي تشمل البعثات الدبلوماسية والمنظمات الدولية في إطار المعاملة بالمثل، ونقل الملكية إلى الشركات المملوكة بالكامل أو صناديق الاستثمار، وبيع الوحدات العقارية المطورة على أراض مملوكة لأجانب بشرط الالتزام بمواعيد إنجاز المشروع وبيعه.
الإخطارات الرقمية والتفتيش والتنفيذ
تعتبر الإخطارات القانونية صالحة إذا تم تسليمها عبر قنوات الاتصال المسجلة على البوابة الإلكترونية أو عبر رسائل نصية إلى أرقام الجوال السعودية المسجلة رسمياً. ستنشر الهيئة العامة للعقار دليلاً إجرائياً مفصلاً يشرح كيفية تنفيذ اللائحة. وتأذن اللائحة للمفتشين المعينين من قبل الهيئة بالتحقيق في المخالفات وتوثيقها. قبل فرض العقوبات، يجب منح المخالفين مهلة تتراوح بين 10 و180 يوماً لتصحيح أوضاعهم، حسب طبيعة المخالفة.
نظام العقوبات التدريجي
تحدد اللائحة نظام عقوبات تدريجياً. قد يواجه المشترون الأجانب الذين يقدمون معلومات كاذبة أو مضللة للحصول على حقوق ملكية عقارية غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العقاري، بحد أقصى 10 ملايين ريال سعودي. المخالفات الأخرى - بما في ذلك تقديم معلومات كاذبة للحصول على موافقة وزارة الاستثمار، أو عرقلة المفتشين، أو عدم تصحيح المخالفات، أو عدم الإبلاغ عن تغييرات الملكية المطلوبة - تحمل غرامات تتراوح من الإنذارات إلى عقوبات تتراوح بين 0.1% و3% من قيمة العقار، مع غرامات قصوى تصل إلى 4 ملايين ريال في بعض الحالات، وما يصل إلى 2 مليون ريال للمخالفات المتكررة المتعلقة بالإبلاغ.
